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廉价资金时代结束 部分房企发债困难

2017-05-03 12:50:33 21世纪经济报道 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

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  作为过去两年房企最大、最廉价的资金来源,发债已基本失去其功能。在新的市场形势下,房企不得不寻找其他融资渠道,加快销售回笼资金也成为必要的措施。

  在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下,房地产行业的融资难度也随之大增。

  过去两年房企低成本发债融资的盛宴,也已宣告结束。中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿,同比减少83.8%。

  据不完全统计,今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债,涉及金额超过百亿。

  这意味着,作为过去两年房企最大、最廉价的资金来源,发债已基本失去其功能。在新的市场形势下,房企不得不寻找其他融资渠道,加快销售回笼资金也成为必要的措施。

  房企资金收紧

  过去三年,绝大多数房企都享受到了发债融资的红利。2014-2015年,房企中期票据、公司债先后被放行,发债成为房企最主要的融资渠道之一。

  去年,包括私募债、公司债、中期票据在内的房企融资额刷新历史记录,首次突破1万亿,达到11376.7亿元。

  然而,自去年年底出台房地产公司债审核新政后,房企发债门槛大幅提高,发行规模锐减。

  去年7-9月,房企每月的债券发行规模均在千亿以上。而到年底,12月的债券融资额仅有126.7亿元,缩水逾九成。今年首季,债券融资持续低迷,于2017年1月达到一年来的最低点,仅80.07亿元。

  信贷收紧和市场整顿的双重利空,是导致房企出现发债困难的主要原因。

  今年以来,受美联储加息、缩表及特朗普政府减税方案影响,美元逐步走强;中国央行在美联储加息次日上调货币市场利率,使得资金价格不断抬升。

  今年3月,央行进行MPA(宏观审慎评估体系)首次正式考核,表外理财面临收缩;近期中央及“一行三会”对防控金融风险的一系列表态,使金融去杠杆进程提速,市场进入整顿期。受此影响,4月以来已有千亿债券取消发行。

  宏观政策和债券市场的变化波及到房地产行业。记者从中国货币网、上海清算所等信息披露网站看到,今年前四月,包括万科、富力、金地在内的多家房企发债均取消。并且,4月底以来房企取消发债更加密集,除富力地产4月27日发行的10亿元中期票据于5月2日成功上市交易外,近两周未见其他房企债券发行。

  在融资总量减少的同时,房企获取资金的成本也在上行。数据显示,去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右。而12月以来,这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。最新的富力这笔中期票据的票面利率更达到了5.25%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从资金成本看,债券是房企利率最低的资金来源,近两个月发债难度加大,将明显提高房企资金价格。此外,对前期拿地较多的房企而言,杠杆已经过高,后续开发资金成本增加,将影响销售预期。

  此外,银行贷款也一直是房企的主要资金来源。不过,自去年10月起,监管层加强对贷款投向的管控,严禁信贷违规介入拿地,使房企对银行贷款的依赖程度下滑。数据显示,去年开发贷增量同比下降24%。

  央行数据也反映了这样的变化。一季度末,房地产开发贷款余额同比下降21.5%,为1.41万亿元,降幅比上年末扩大16.6个百分点。

  发债和银行开发贷接连收缩,房企的资金链问题又开始显现。招商证券研报指出,房地产开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧,截至今年3月份,资金链指数降至128%,为2015年下半年以来首次跌破130%。

  中原地产指出,从短期看,由于去年替换了部分高成本资金,大型房企资金链依然宽裕。然而长期来看,在资金面收紧的压力下,房企将面临融资困难。

  融资渠道寻求突围

  对房企而言,债券融资和银行贷款渠道遇阻后,寻找包括海外融资、信托融资、私募股权基金在内的其他资金来源势在必行。

  海外融资有重新抬头的趋势。据彭博社统计,截至2017年3月初,内地房企年内共发行海外债券13只,累计金额达46.4亿美元,比2015年同期多出一倍。包括龙湖、恒大、融创中国在内的多家大型房企,均在今年首季进行了海外融资。

  不过,海外融资使得外币借款占比过高,可能带来汇兑损失。恒大去年年报显示,受人民币贬值影响,其去年产生的汇兑损失高达49亿元人民币。

  目前,海外融资的利率维持在高位,这使得海外融资在融资渠道中所占比例不大。海通证券指出,当前美元进入加息周期,导致美债利率上行,国内企业要以更高的息票利率在海外融资。

  “后续海外融资或被用来救急,比如说国内大规模拿高价地以后,需要通过海外融资来弥补短期资金不足的风险,但后续的偿债压力是一个较大的负担”,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  除此之外,信托和私募虽然成本高于开发贷,但投向界定更为宽泛,主体资质要求也较低,因而也重新受到市场的关注。

  目前,信托计划由银监会监管,投向无明确限制。因此兴业研究预测,在其他通道受限背景下,房企通过信托融资的需求将会提升。

  此外,包括REITs(房地产投资信托基金)在内的资产证券化产品也被视为缓解资金压力的途径。

  “最适合做REITs的地产类型集中在商业地产、物流地产等方向,从美国REITs的发展来看,可以让资本的来源变得充裕”,在4月底的一次公开活动中,仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

  不过,房地产与金融资深评论人黄立冲则认为,目前中国房地产企业现金流较差、租金回报率低,在当前经济环境下,房地产资产证券化发行将更为艰难。

  严跃进认为,银行贷款和私募会成为两类主流的模式。其次则是信托;海外融资和资产证券化,近几年内预计还是小众的。

  对于房企而言,来自购房者的首付及按揭贷款是最迫切获取的资金来源。因此,加快销售、回笼资金也成为必要的措施,不排除接下来有些区域和项目会降价回笼资金。“未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金”,张大伟表示。

  (编辑:骆轶琪,邮[email protected]



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