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中国恒大=2.3个万科?究竟谁才是中国房企的NO.1?

2017-09-22 14:56:28 新浪综合 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  来源:雪球 作者:文杰淘楼

  最近有篇文章《恒大=2.3个万科!有没有搞错?》,耐心读完你会很有收获,特别是如果你投资地产股的话。 

  闲话少说,上正菜。 

  铁打的二“马”,流水的首富。  

  几个月以来,自王健林跌下首富宝座,该位置已几度易主。 

  这不,许家印又来了。 

  9月18日早间,伴随恒大股价上涨,许家印以395亿美元身价超越马云、马化腾,成为福布斯实时富豪榜上的中国新首富。 

  但仅仅几小时后,在股票的一涨一跌之间,马化腾就以388亿美元的身价重登榜首,许家印再次回落至第三。不过,随着美国股市在北京时间晚间开盘,阿里巴巴股价上涨,马云最终笑到最后。 

  不过,截至今日发稿前,许家印再度登顶中国富豪榜,身价已达到404亿美金。 

  显然,恒大今年以来的强劲走势使得许家印成为首富争夺中的一匹黑马,恒大股价年内涨幅近500%。 

  恒大股价暴涨背后,离不开上半年亮眼的财务数据,上半年净利润总额高达231.3亿元,远超万科、碧桂园等一线房企。 

  不过,有些时候,数据也会说谎。 

  比如,在当下,很多人怀疑许老板在首富的位置上到底能坐多久?再比如,恒大是不是真的超越了万科、碧桂园,真正的君临了天下。 

  如果只看中报发布时各大媒体的报道,恒大似有取代万科,成为国内房企龙头之势。 

  但对于规模为大的房企来说,恒大在上半年的销售金额逊于万科、碧桂园,只排在第三。恒大所谓的胜出多源于中报体现的利润。 

  根据各自的财报数据,恒大上半年净利润231.3亿元,万科100.5亿元,恒大盈利等于2.3个万科,没什么毛病。  

  作为霸占房企龙头多年的老大哥,万科上半年的盈利却连恒大的一半都不到?这多少让人菊花一紧。 

  要知道,万科2016年归属于上市公司股东的净利润可是恒大的4倍之多;而且恒大今年上半年14.5%的核心业务利润率还在万科之下,甚至不及龙光地产、合景泰富等中小房企。 

  是吧,多少有些不正常吧。 

  但看完下面这张表,你或许就能明白一二了。 

  上面这张表里反映出了一个非常核心的信息:2017年上半年,恒大用接近1900亿的营业收入,换来了231.3亿的净利润。而万科和碧桂园则用,700亿上下的营收赢得了100多亿的净利润。

  差距在哪里呢? 

  对,就在营业收入里。 

  那么你可能会问了,恒大这么牛叉,真的在营收上把万科和碧桂园甩出了几条街? 

  显然不是。 

  再给你看一张表。 

  从这张表里,你看到了什么? 

  1、2016年三家之间的销售收入差距并不大,因此并不具备营收拉开的基础。 

  2、恒大2016年归属于上市公司股东的净利润只有50.9亿;而万科的净利则高达210.2亿,他们两个对应的营业收入则分别是2114亿和2404亿。这一次,是万科甩了恒大N条街的距离。 

  3、尽管碧桂园1530亿的营收比恒大的2100亿少了许多,但净利却是恒大的两倍。 

  啥意思啊,恒大真的有些异常。 

  你可能要继续问,为何恒大2017年上半年的营收收入会猛增这么多?从哪里来? 

  我们还是继续上图吧,简单明了。 

  在分析问题之前,先说一点小知识,地产公司的营业收入哪里来? 

  是这个样子的,在平日里呢,各大地产公司最喜欢拿出来炫耀的数字是销售收入,这个月我又卖了多少啊,这半年我卖了多少,全年卖了多少。 

  但销售收入能不能等于营业收入呢,显然不等于。 

  因为从销售到最终结算是有时间差的,用普通话说,当地产公司把房子预售了出去,从购房者的手中收到了钱之后呢,并不能马上结算确认收入,要等到房子交到了购房者手上,才能结算,这个结算周期,一般依据具体楼盘的开发节奏而定,可短可长。 

  简单点说,在销售收入中,结算了才能计到营业收入里,未结算的只能挂到已售未结算金额上。 

  呵呵,对了,何时结算,地产商有相当大的决定权。 

  下面几个数据值得思考下: 

  1、万科在2016年年底有2783亿的未结算收入,2017年年中,这一数字已达到3838亿,猛增了千亿。 

  2、碧桂园16年底的已售未结算收入是1924亿,而17年上半年是2700亿,只同样大涨近800亿。  

  3、恒大16年底已售未结算收入是1949亿,而17年上半年是1981亿,只有30亿的增长,几乎可以忽略不计。  

  看吧,又是恒大搞特殊,跟万科和碧桂园压根不在一个调上。

  如果你脑子不算笨,应该会大致知道恒大今年上半年盈利猛增的原因了吧:即恒大加速了结算,导致上半年销售收入超过万科和碧桂园许多,进而造成利润上超过2倍多。 

  换句话说呢,恒大在加速结算,加速确认营业收入,因此在加速利润释放,而万科还是原先的节奏,甚至有放缓之势,因此在你看来,恒大老会赚钱了,而万科太落后了。 

  值得一提的是,此前碧桂园承认已使用新会计准则(香港财务报告准则第15号,新准则下,公司可根据不同履约义务对客户合同进行细分,并按照履约义务进度分阶段入账,也是说可以把部分项目的结算前置),恒大尚未表示使用新会计准则,但不排除有这种可能性。 

  从上面表二中,我们还能看到一个怪异的数据。 

  在2016年,恒大归属于上市公司股东的净利润仅有50.9亿元,不仅与其销售规模,营业收入远不相符,与行业内另外两家也是差异明显。 

  为何短短半年后,净利润却翻了数倍之多?是一直如此吗?还是偶然现象?为此我们把2015年和2014年的数据也找出来进行分析。 

  这张表很全,基本上有你要的多数信息。 

  上表中能看到,万科和碧桂园的归属于上市公司股东的净利润基本稳中有升。 

  而表中的红色数字夹在恒大2015年和2017年上半年的净利润中十分扎眼,为何恒大在2016年犹如过山车般,迅速跌到谷底,又在2017年立马强势反弹。 

  有人说,恒大愿意牺牲2016年的报表,从而在2017年来个大爆发。至于事情到底是不是这个样子,就见仁见智了。 

  前文有提到,恒大有意在加速结算,相反,万科却有意拉长结算周期。为什么两家房企采取不同的策略? 

  有5条不成熟的猜测,姑且供您看看。 

  1、恒大加速结算,在利润上超过万科等对手; 

  2、恒大加速结算提高利润,有利于提振股价和市值,为回归A股做好准备,今年以来,恒大的股价暴涨4倍多,体现得很明显; 

  3、恒大完成两轮700亿融资,承诺2017-2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元,合计三年888亿,2016年前少算点利润,多留点到2017年及以后,可缓解后期压力; 

  4、恒大为配合公司由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变; 

  5、市场调控让恒大加速了开工竣工周期以及周转率,应对调控风险。 

  再来看看万科,为何要拉长结算周期? 

  我们都知道,万科刚刚结束一场浩荡的股权之争,结局我们都知道了,深铁接盘,王石辞职,郁亮掌舵。而万科拉长结算周期很有可能就与这次股权之争有关。 

  在当初形势并不明朗的时候,万科拉长周期,可使得收入确认延后,利润也就延后体现,从而使得股价处在相对较低水平,牵制着“野蛮人”宝能系,最终等来“白衣骑士”,化险为夷。 

  目前万科股权之争已经结束,股价随着利润释放,未来有望提升。就在发稿前几日,万科股价创下近十年新高。 

  上面给你说了一大通,一个简单的结论是:恒大在加速自己的收入确认,因此账上很好看,而万科和碧桂园这俩地主呢,留着余粮以后慢慢吃,慢慢消化。 

  这不,万科地主家余粮是恒大家的近两倍。 

  又有人说了,恒大2017年全年净利润有望突破500亿。  

  我的个天,这也得消耗多少粮食啊,从上半年的数据看,恒大家2016年的余粮已经吃光了,下半年要继续释放利润的话,就得吃今年上半年的粮食。如果是按照现在的速度,下半年也增加300亿的利润,就得消耗超2500亿的已售未结算收入啊,那恒大剩下的粮食可就真不的不多了。 

  但是呢,恒大才不怕,如果今年就实现500亿的净利,2018、19年的的总计388亿的业绩承诺压力反而不大了。 

  反观万科和碧桂园,由于手上留着大把大把的余粮,其销售收入也跟恒大不相上下,再加上也没有太大的利润释放压力,其手中的余粮到年底仍旧会有大把的富余。在面对未来的时候,利润可以一点点的释放,因此不管是春天,还是冬天,仍旧可以活得很潇洒。 

  另外一个关键的是,像万科这样的房企,手上没有多少负债。 以中报看,万科的净负债率只有20%,而恒大是为240%。 

  我的个天,如果真有冬天,恒大的日子可能不好过。

  



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