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地王中的地王!香港中环停车场大翻身,拍出每平米53.8万港元天价

2017-05-19 12:25:46 和讯名家 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

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  总价233亿港元,单价人民币47.7万元/平方米,无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。香港这一地王,未来售价预计在55万元/平方米以上,有望成为国内价格最贵的楼盘。

  饶是见识过去年像韭菜似的一茬又一茬地王,可以说是非常见多识广了,也不得不被这个“新贵”给震惊住!香港中环新地王总价233亿港元,单价高达53.8万港元/平方米,折合人民币47.7万元/平方米,无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。

华夏时报援引分析人士指出,土地楼板价47.7万元/平方米,未来售价预计在55万元/平方米以上。而香港这一单价地王,有望成为国内价格最贵的楼盘。

  华夏时报援引分析人士指出,土地楼板价47.7万元/平方米,未来售价预计在55万元/平方米以上。而香港这一单价地王,有望成为国内价格最贵的楼盘。

  该公司表示,目前中区写字楼需求殷切,空置率非常低,每呎租金可观,投得的地皮价钱合理。地价将以内部资源及银行融资支付,该地盘将发展成为一座地标商业大厦附设零售设施,预期项目约于2022年建成,总投资额逾260亿元。

图片来源:FX168财经网

图片来源:FX168财经网

  这是什么概念?五六七八万每平米的楼板价在这个新地王面前简直是小巫见大巫,只值人家一个零头!

  去年,融信控股在上海(楼盘)新静安区拍下内地单价地王,单价高达10万元/平方米,引国人啧啧称奇,业界估算,该地王售价将在18万甚至20万元/平方米以上。此后融信为减轻压力,引入万科一起开发。

  而目前内地卖出最贵的新建住宅,也是在上海。

  去年由华侨城开发的上海苏河湾楼盘,卖出一套别墅创下内地住宅单价之最。苏河湾该联排别墅总面积为700平方米,总价2.42亿元,折合单价为34.4万元/平方米。

  不过话说回来,商业用地和住宅用地直接这么比较有些简单粗暴,但该地王傲视群雄的身价那是货真价实的。

  “停车用地”摇身一变,成国内价格最贵的楼盘

  据报道,香港中环所在的港岛中区为香港政治、经济中心,商业土地供应极为稀缺。

  此次是香港政府自1996年以来出让的第一块商办土地。

  这宗地块之前为美利道多层停车场大厦,面积3.1万平方英尺(约合2879平方米),可建总楼面面积为46.5005万平方英尺(约合43200平方米)。据悉,该幅美利道商业地批租时间为50年,与上海基本一致。

图片来源见水印

图片来源见水印

  拍下香港“新地王”的耀基发展有限公司的母公司为香港四大本土地产商之一,李兆基名下恒基兆业地产有限公司。对于此次拍下天价地王,市场并不惊讶。

  美银美林点评指出,拍出天价早在市场预期之内,但意料之外没有由中资抢得,反映主要因为项目涉及金额庞大所致。对买家恒地来说,估计总投资成本或达300亿元,即日后出售每呎或逾6.3玩元,以现在租金140元计,恒地净租金收益率只有2%,该项目以投资回报并不吸引人,预期投资者对结果反应冷淡,但日后不排除价好恒地会将项目出售,相信恒地为项目融资后负债比率仍可控,以股本融资的机会风险低,对恒地评级维持“中性”,目标价50元。

  戴德梁行香港董事总经理萧亮辉分析称,由于地契列明不能拆售,预计恒地将以收租为主,甚至或将该大厦打造成集团总部。该项目高价批出,写字楼市场亦水涨船高,但租务市场相对稳定,由于中区写字楼待租率3%以下,供求相对稳定,租金波幅不会太大。该项目日后可租面积呎租可达170元、实用面积呎租132元,回报率约2.5厘。

  消息发布后,恒基地产周三下跌1.49%,报49.45元,盘中一度失守10日及20日线。

图片来源:Wind资讯金融终端

图片来源:Wind资讯金融终端

  同时公布的另一处位于香港九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号的住宅用地,被喜绰有限公司以每平方123419元人民币的价格收入囊中,地产总价为72.3亿港币(约合人民币63.9亿元)。

  周二仅这两件交易,香港一日之内卖地进账305.1亿港币(约人民币269.7亿元)。值得注意的是,据香港地政总署数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总价为1020.6亿港币(约合人民币902.4亿元),其中内地企业的资金占据一半。

  土地市场火热!4月50城成交均价创7年新高

  易居房地产研究院数据显示,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%,创下了2010年以来的最高水平。4月份50个城市土地出让金为1646亿元,环比减少5%,同比增长42%。

  据经济参考报,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,这些房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地也出现了溢价率超过200%的现象。此类拿地态势推高了所在城市的地价。

  统计局最新公布的数据显示,中国1-4月商品房销售增速明显回落,但开发商的拿地热情依然高涨。全国房地产开发投资同比增长9.3%,连续第二个月刷新两年来最高值。统计局表示,房地产开发投资火热一部分原因是,一线城市为了抑制房价过快上涨,加大了土地和房屋的供应力度。

  易居严跃进表示,北京(楼盘)土地市场表现最为活跃,成交面积为108万平方米。除北京外,郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、成都和广州(楼盘)的土地交易也相对活跃。

  统计局数据显示,在这次房地产开发投资热潮中,中部地区成为最重要的引擎:

数据来源:国家统计局

数据来源:国家统计局

  但另一方面,易居研究院数据显示,4月份土地市场成交走势有所降温,受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米,环比减少25%,同比减少10%。

  住建部千字文控地价:决不允许地王再出现,调控不力将问责

  4月6日,住建部和国土部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(下称“通知”),成为今年新一轮楼市调控潮中的最强音。

  “通知”内容主要涉及几个方面:一、合理安排住宅用地供应;二、科学把握住房建设和上市节奏;三、加大住房保障力度;四、强化地方主体责任。

  “通知”不仅明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”的原则,同时还就增加土地供给首次给出了量化指标:对商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  此外,“通知”还指出,出现地王就是扰乱市场,捂盘惜售就得严处,弄虚作假就要严办,调控不力就要问责。

  房地产市场今后怎么走?

  上海易居房地产研究院发布的《2016-2017年度全国房地产市场报告》预测,全国房地产市场将呈现的特征是:抑制泡沫,理性发展。

  2017年将是全国房地产市场回归理性、重塑规范的一年。

  对于具体的房地产市场指标,该报告预测:

  1、全国商品房成交均价预计2017年增长5%左右

  2017年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年增幅在5%左右。主要原因:一是从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价粘性较强,由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高,因此2017年全年仍然上涨;二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧,房价上涨放缓甚至下跌,但大部分三四线城市楼市表现滞后,且2017年上半年仍存板块轮动现象,预计房价稳中有涨,从而推动了全国商品房成交均价的上涨;三是价格变化滞后于成交量,2017年成交量回落,但价格仍将小幅上升,将高于成交量增速。综之,2017年房市总体降温,全国商品房均价强势不再,但仍有望实现正增长。

点击可查看大图

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  2、全国房地产开发投资预计2017年增长4%左右

3、全国房地产开发企业土地购置价格预计2017年增长10%左右

3、全国房地产开发企业土地购置价格预计2017年增长10%左右

地王中的地王!香港中环停车场大翻身,拍出每平米53.8万港元天价

  2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落,预计全年增长10%左右。主要原因:一是2016年房市整体处于回暖态势,但四季度后逐步降温,因此2017年土地市场温度有所下降;二是从成交结构上看,地价最高的一线城市虽然土地供应有限,价格高企,但近期地方政府已经出台政策控制地价,再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本,跌无可跌,因此地价整体仍将稳中有升,但增幅不会太大;三是2016年土地购置价格基数较高,2017年涨幅也不会太高。

  4、全国商品房销售面积预计2017年下跌5%左右

  主要原因:一是2016年商品房销售量保持了较高增速,全年成交量达到历史最高点,随着2017年楼市的降温,商品房销售量也将有所回落;二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧,这些城市的市场成交量明显回落,导致2017年全国商品房成交量的下滑;三是随着市场的降温,房企出于对市场预期的不乐观,会放缓项目的供应节奏,从而导致市场新增供应不足,也制约了市场销售量的增幅;四是在继续去库存的宽松政策驱动下,2017年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长,部分对冲了一二线城市的明显下滑。综之,2017年商品房成交量将下跌,但预计跌幅不大。

5、30城商品住宅成交量预计2017年下跌10%左右

5、30城商品住宅成交量预计2017年下跌10%左右

  主要原因:一是2015和2016年住房需求显著释放,存在需求透支现象;二是热点城市在严厉的调控政策压制之下,2017年住宅成交量将下跌二三成,所以拖累了35个样本城市的成交量。总之,35城市商品住宅成交面积变化方向,与全国大势一致,但2017年跌幅大于全国总体跌幅。

6、2017年全国开发企业土地购置面积增幅预计在5%左右。

6、2017年全国开发企业土地购置面积增幅预计在5%左右。

7、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2017年增长3%左右。

7、全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2017年增长3%左右。

8、热点城市补库存,全国35城库存去化周期预计缓慢上升

8、热点城市补库存,全国35城库存去化周期预计缓慢上升

地王中的地王!香港中环停车场大翻身,拍出每平米53.8万港元天价

地王中的地王!香港中环停车场大翻身,拍出每平米53.8万港元天价

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