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警惕房地产领域“灰犀牛”

2017-08-10 14:44:47 中国建设报 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

完善基础制度

  “房子是用来住的”,朴实真切,却意义深远。中国房地产发展的大逻辑正在按照这个根本定位进行重塑。

  如何重塑,怎么构建?中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,“从房地产行业本身看,应当继续按照加快建立长效机制的思路,不断建构、完善以下制度:第一,尽快实现不动产登记信息、土地登记信息全国联网;第二,建立完善的、市场化的住房租赁制度;第三,建立符合国情的房产税制度;第四,建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构;第五,研究加快住房保障立法出台的进程,实现住房保障领域政策与住房保障品种的稳定性。

  “这几项制度,在现有的政策体系中均有涉及,但都还需充分落实。”康俊亮说。

  国土资源部公开信息显示,不动产登记信息全国联网预计今年年底能够实现。康俊亮认为,信息联网、房产税是基础性的制度,通过信息联网可以掌握住房基数,提高今后政策的针对性及有效性。房产税对抑制过度投资及投机有调节作用。其他几项制度,则可以在确立市场与保障双轨制的前提下,辅以分类调控的土地制度,实现住房市场与住房保障的有效融合,实现二者的动态平衡。

  去除“炒房”行为,还需标本兼治。“具体来说,还应当让民间资本有更多可以选择的、有吸引力的出口。例如引导民间资本进入股票市场,或者进入实体经济等,这样通过疏堵结合的方式才能更好地推动"房子是用来住的"这一命题稳步、有效落地。”康俊亮说。

  严防“灰犀牛”

  既防“黑天鹅”,又防“灰犀牛”。今年以来,国家相关部门对于防范化解房地产领域存在的风险已有多次表态,并采取了多种举措予以应对。

  康俊亮认为,从目前看,房地产领域最值得警惕的风险主要集中在房地产企业杠杆融资及三四线城市房价“虚火”两个方面。企业融资方面,国家已经出台了一系列政策措施,风险的可控性逐步增强;今年以来部分三四线城市房价上涨幅度较大,但三四线城市房价实际上缺乏有效支撑,风险正在逐步积聚。

  统计局最新数据显示,全国商品房待售面积已经达到28个月最低。其中,三四线城市正成为去化主力。

  传统的一二线城市以及部分环一线城市,政府在出台严格限售、限贷政策的同时,加大了土地供应力度,所以商品房的去化周期不断增长。因此,大批民间资本开始转向三四线城市,加速了其去化周期。但要看到,缺少有效的产业支撑以及对人口的吸引力不强,是大部分三四线城市的共同特点。

  “在这种情况下,三四线城市应当长远规划,合理确定土地供应规模及供应结构。同时,应结合当地的实际情况,发展特色产业,增强对人口的吸引力,如此才能为房地产市场的可持续发展提供有效支撑,避免这一波去库存后,由于政策调整及市场变动,产生新一波的去库存问题。”康俊亮说。

  放弃“炒房”幻想

  从本轮调控主要措施来看,大部分城市在需求端通过“四限”模式,强力抑制投资投机需求,降低楼市杠杆,其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。

  热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”,三四线城市也相继运用公积金手段、限售等方式进行调控。

  康俊亮认为,本轮调控具有很多创新点。

  第一,企业自持类商品房的出现。此类住宅企业自持70年,增加了稳定的租赁住房房源供应量。

  第二,对商品房限售。规定购买的商品房在一定年限内不得对外销售,有效抑制了投机行为。

  第三,租售同权或租购同权。租赁住房也能享有原来只能通过购买住房才能获得的一些社会福利,对培育、加快租赁市场的发展意义重大。

  很明显,当前调控政策出台周期缩短、频率加快,由此也出现不同的声音。据了解,有些房地产企业并不看好本轮调控的持续性,认为政府后市仍会放松政策以稳定经济增长。

  对此,康俊亮认为,本次调控与以往相比有几点不同,无论是房地产企业还是投机客都要放弃幻想。

  首先,本次力度强过以往历次调控。其次,强力调控的同时,加速长效机制的落地。最后,引导金融脱虚向实。

  从目前看,长效机制还未整体出台,金融领域脱虚向实还在推进过程中,可以预见本轮调控还会继续。随着长效机制及金融领域脱虚向实的逐步落地,现有以限售、限贷为主的行政手段的力度才会逐渐减弱,或逐渐退出。

  在康俊亮看来,长效机制的建立可以从4方面予以理解。

  一是要紧紧围绕“房子是用来住的”这一总体目标。组成长效机制的所有政策要素都不能脱离“房子是用来住的”这一总体发展目标。

  二是全面。长效机制是一系列机制或政策的组合体,因此要系统、全面地梳理影响房地产的要素,并总结每类要素落实为具体政策的实际情况及其实施效果。

  三是分层。在诸多要素中,有些是基础性的,落地后基本不会有大的变动,如不动产登记信息联网,有些则是需要动态调整的,如土地供应机制及供应结构。通过分层明确每类要素与相关政策的着力点。

  四是实现中央统一管理与地方因地制宜的有效结合。房地产具有区域性,各地的发展阶段不同,遇到的问题也不同,因此制定长效机制,在一些具体要素的制度设计方面要充分考虑这一点,在保证中央统一管理的前提下赋予地方充分的决策权。

  下半年“稳”字当头

  谈及对今年下半年政策与市场走势的看法,康俊亮认为,本轮调控至今,一二线等热点城市房价逐渐回归理性,在这种情况下,一二线城市的政策应当继续维持稳定性。

  但是,一二线等热点城市基于其区位及产业优势,房价还有较大的上涨压力,在长效机制未完全落地的情况下,如放开现有的调控措施,很可能又会导致房价失控。

  此外,三四线城市的房价出现了较快上涨的情况,如果持续下去,其面临的风险会逐渐增大,因此,应当将一二线城市的部分调控措施应用于三四线城市,防范这些城市出现楼市过热局面。

  牛慧丽



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