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北京新房交易再创新低住房租赁市场迎高峰

2017-08-10 14:44:46 中国经济时报 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  本报记者 周雪松

  目前楼市已经进入一年中的下半场。从市场表现来看,北京(楼盘)楼市交易量持续下跌,无论新房还是二手房都是如此。相比买卖市场逐渐跌至谷底,租赁市场则表现活跃,进入消费旺季,但租金基本平稳。

  新房网签量持续低位徘徊

  据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计,2017年7月,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1683套,环比下降9.9%,同比下降75.5%。其中,自住型商品房网签仅20套,环比减少9套;别墅网签353套,环比下降9.3%;其它新建商品住宅网签1310套,环比下降9.6%。

  整体来看,近两个月北京新建商品住宅(不含保障房)网签量持续在低位徘徊,单月网签量连续刷新最低纪录,整个市场已经陷入谷底。

  在北京乃至全国重点一二线城市楼市调控从严从紧的政策背景下,7月份,北京二手住宅市场同样继续降温,网签量再度下挫,交易均价也进一步下跌。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,后开发时代,北京新房项目供应和成交本就越来越少,加上政策连续收紧,新房入市项目减少,市场上有资格、有能力购买新房的需求下降,所以北京的新房交易量持续下滑,屡创新低。

  目前,北京五环以内的新房项目非常少,三环以内的更是凤毛麟角。由于7月北京新房市场整体交易量较低,而大户型交易占比较大,所以存在一定的中小户型供应和成交偏少的结构性问题,这也是过往两年北京土地供应减少、地价高企、市场趋于豪宅化所带来的结构性问题。

  不过胡景晖分析表示,好在今年北京再次加大了土地供应力度,重启了90/70政策,限地价、限房价,对自住房更是全力推动,所以,未来北京新房市场有望迎来新的供应和交易高峰,供应结构也将更加合理,豪宅化将得到明显抑制,大量中小户型住房、共有产权房等可以满足更多中低收入人群的置业需求。

  二手房网签量连续四个月回落

  二手房方面,据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年7月,北京全市二手住宅共网签7158套,同比2016年7月下滑68%,环比今年6月同期下滑19.7%,自“317新政”出台后,北京二手房网签量已经连续第四个月回落。房价上,7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%。

  为此,胡景晖分析表示,“317新政”后,由于限购限贷门槛大幅提高,不少购房者要么失去了购房资格,要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率贷款压力的经济能力,市场有效需求大幅萎缩,交易量随之大幅滑坡。更重要的是,北京随后还用一系列补充政策堵住了假离婚、商业用房等过往可以打擦边球的投资投机机会,极大地遏制住了北京二手房市场的投资投机热情,首次置业人群和改善人群,也开始期盼房价回落,使得购房人群观望氛围浓厚。

  紧跟交易量的大幅下滑,北京二手房价也迅速止涨回落。新政之下,大批购房者不得不中止或者延缓购房计划,整个市场的供求关系发生逆转,业主失去了惜售跳价的底气,一些前期房价涨幅过大、总价较高的大户型非普通住宅开始率先主动下调价格,之后逐步向中小户型,向其他二手房源较多的地区扩散,最终带来了整个北京二手房价的普遍回落。

  胡景晖认为,从目前北京二手房市场的交易量来看,月度交易量已经跌破8000套,近两周来的日均交易量已跌至240套左右,市场已基本接近谷底,交易量继续大幅下跌的空间已然不大,从近几周平稳的网签量和缓慢复苏的新增合同签订量来看,市场在逐步止跌企稳。符合政策条件的购房者可以根据自身的支付能力和房贷承受能力,考虑在接下

  来的供应高峰中出手购房。

  住房租赁市场迎高峰

  随着6月底7月初,北京大中专院校毕业生迎来毕业离校高峰,7月份以90后毕业大学生为主的租房需求量快速增加,北京住房租赁市场迎来了全年需求最旺盛的季节,交易量继续攀升。但在房源供应充足、租赁区域外移等多重因素的作用下,7月北京的租金并没有继续升高,反而在6月的基础上有小幅下降,整体价格维持平稳。

  统计数据表明,7月北京市住房租赁市场交易量环比6月增长13.7%,自4月以来连续上升。月租金价格为4373元/套,环比6月下降0.8%,于平稳中小幅回调。

  7月北京一居室的月租金价格为3849元/套,环比下滑3.3%;两居室月租金均价为4512元/套,环比上涨1.1%;三居及以上月租金均价为4550元/套,环比下降1.8%。

  租赁人群的籍贯分布上,7月非北京籍贯的租客占全部租客的79.57%,仍是北京租赁市场的绝对主力,但占比较6月下滑了1.76个百分点,北京籍贯的租客占20.43%。

  胡景晖分析表示,7月是大学生毕业的高峰期,北京作为全国大中专院校的集中地,自然也会在此期间迎来毕业的租房旺季,所以7月交易量上涨且达到全年高峰一直是北京住房租赁市场的传统规律,今年显然也不例外,5、6、7月交易量连续攀高。

  与往年有些不同的是,今年7月的租金价格并没有上涨并达到全年顶点,反而环比6月有小幅下降。胡景晖认为,这主要是当下房地产市场降温、租赁房源较多,以及租赁人群向租金价格相对低廉的近郊和远郊区县外移所致。

  



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