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为什么香港的商业地产能够早成功?

2018-01-02 09:50:55 海南经济网综合 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

【月度金牛 | 第16期】为什么香港的商业地产能够早成功?

  导语

随着住宅地产的政策愈发趋严,多数开发商不得不转向商业地产领域寻求利润支撑。商业地产行业呈现一派繁荣景象。

  随着住宅地产的政策愈发趋严,多数开发商不得不转向商业地产领域寻求利润支撑。商业地产行业呈现一派繁荣景象。

  提到商业地产,大家首先想到的企业必然是新鸿基地产、长实地产、恒隆地产等老牌港资企业。客观上而言,港资企业做商业确实有自己的套路和模式,且商业地产起步早,经营成效显著,项目品质无可挑剔,因而在人们心中留下深刻印象。但内地的企业真的不如港资企业吗?其实不然,内地企业近年来也是以迅雷不及掩耳之势进入人们视野,万达商业、新城控股、龙湖地产等企业的商业地产业务也发展的有声有色。那你可能会问港资企业与内地企业的差距到底在哪?源何内地企业迟迟没有发展起来,而近年又快速的崛起?

  带着这些疑问,让我们一起来探索商业地产的奥秘,并深入剖析港资企业和内地企业的差异以及出现差异的原因。

  目录

  一. 商业地产领域几家欢喜几家愁

  1.1 企业为商业而商业?

  1.1.1 地价维高,房地产行业利润收窄为必然

  1.1.2 政府接管定价权,开发商利润受挤压

  1.1.3 投资性需求受打压,投资者利益受制

  1.1.4 新政引导企业走向商业地产领域

  1.2 几家欢喜,几家愁

  1.2.1 开发商一致涉水商业地产

  1.2.2 积重难返者屡见不鲜

  1.2.3 成功者不胜枚举

  一.

  商业地产领域几家欢喜几家愁

  1.1企业为商业而商业?

  1.1.1地价维高,房地产行业利润收窄为必然

  2016年房地产市场火热行情不断持续,热点城市的土地价格仍居高不下,房地产企业的利润空间不断被压缩,房地产行业利润率下滑已成趋势,从而使商业地产更受房企关注。

  同时,2017年下半年,行业周期和市场表现一致预期表明,市场上升动力不足,大概率向下,未来收益不确定性风险加大。

  图:2007-2016年房地产行业毛利润率和净利润率

【月度金牛 | 第16期】为什么香港的商业地产能够早成功?

  1.1.2政府接管定价权,开发商利润受挤压

  为抑制房价的快速上涨,自2016年10月开始,各城市的限购限贷限价等政策接踵而至。政府接管定价权,以行政手段控制房价涨幅,各地政府不断出台限价政策抑制商品房价格上涨,上海(楼盘)对全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核,对上市房源定价不合理的,坚决予以调整;深圳(楼盘)市对于首次申请预售的,申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价;申请预售项目属分期开发再次申请预售的,其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

  于房地产开发商而言,限价政策使得其难以高价销售房屋,利润空间受限,开发商的供货意愿减弱,相反政策对商业地产的限制力度较弱,开发商转向商业地产领域寻找利润支撑点。表:典型城市限价情况

【月度金牛 | 第16期】为什么香港的商业地产能够早成功?

  1.1.3投资性需求受打压,投资者利益受制

  各地不断出台严厉的限购限贷政策从购房资格和能力两方面打压购房者的需求。北京(楼盘)和深圳的二手房首付比已分别高达80%、70%,购房者已无支付能力,投资性需求也完全被打压,投资者未来收益具有极大的不确定性,而商业地产投资回报率相对稳定,一般介于6%至10%之间,因此使商业地产投资价值凸显。

  表:典型城市限购限贷政策

【月度金牛 | 第16期】为什么香港的商业地产能够早成功?

  1.1.4新政引导企业走向商业地产领域

  土地新政引导企业转向商业地产开发

  当前政府实行“限地价、竞自持”的土地政策,一定程度上对商业地产发展形成利好。

  表:热点城市竞自持拍卖情况

政府推动实体零售创新转型,利好商业地产

政府推动实体零售创新转型,利好商业地产

  2016年11月11日,办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》,意见主要对实体零售企业加快结构调整、创新发展方式、实现线上线下融合、提升服务运营效率等方面做出部署。意见文件的出台,一方面鼓舞了实体零售的信心;另一方面明确了未来实体零售的发展方向。

  相关利好政策主要包括:鼓励以市场化方式盘活现有的商业设施资源;推进简政放权,放宽对实体店铺的限制;促进线上线下融合;减轻企业税费负担,营造线上线下企业公平竞争的税收环境;鼓励设立投资基金,加大对新模式的投入等。

  从政策内容上看,政府意在鼓励实体零售商业发展,意见的发布为商业地产带来积极的信号,未来盘活商业地产资产的步伐有望加快。

  相对传统的住宅地产,做商业地产需有巨大的资金量沉淀,开发商试水商业地产并非完全靠自主意愿行为,而通常是外部环境迫使开发商转向商业地产。在企业非主动选择做商业地产的情况下,企业是否真能做好商业地产?当前商业地产行业又是怎样一番光景呢?

  1.2几家欢喜,几家愁

  1.2.1开发商一致涉水商业地产

  无论是企业自愿或是被迫涉足商业地产,可以说当前绝大多数的房地产企业都开始在商业地产领域探索。恒大、万科、碧桂园等均通过不同方式切入商业地产领域,连一直心无旁骛做传统地产的融创中国,也开始将目光转向商业地产领域,2017年7月19日的大手笔让同行大跌眼镜,以438.44亿元的代价收购万达商业十三个文化旅游项目公司(即目标项目公司)91%的权益,获得近5000万平米的可售建筑面积。

  这么多的企业集中涌入商业地产行业,是否真的能取得良好成效,是否存在一定的风险呢?

  从香港商业地产的发展经验来看,新鸿基从主攻住宅地产开发转型至商业地产开发为主足足用了四年时间,在此期间,新鸿基地产以开发物业零增长为代价,投资全部用于持有物业。然而新鸿基的转型模式不具有普适性,也难以复制。在其转型期间,香港投资物业租金回报率很高,恰好可以支撑其大幅增持投资物业。

  商业地产需沉淀的资金量庞大,没有强大的资金助力,很难在商业地产领域有所成就,加之目前中国尚无成熟的商业地产退出渠道,这又给企业设置了一道关卡,商业地产不成熟的投融资渠道可能是商业地产健康发展的最大障碍。

  1.2.2积重难返者屡见不鲜

  提起商业地产领军者,大家通常会对新鸿基、恒隆地产、嘉里建设等港资企业首屈一指。客观上说,港资企业的商业地产运营经验丰富,做商业地产的历史悠久,成功项目不胜枚举。港资企业在项目投资上极度谨慎,惯于在市场低谷时拿地,甚至于不理解中资拿地的逻辑,因此在内地土地价格走高时,一些港资企业纷纷在内地不再有投资行为,甚至开始逐步收缩内地业务,抛售项目的案例也不在少数。相比港资企业,内地企业在投资上则表现得更加大胆积极,土地储备总量较港资企业明显较多。

  表:2016年典型企业土地储备总量

多数港资企业商业地产运营成效显著,经营状态良好,项目品质有口皆碑。而内地的商业地产迟迟没有起色,但在近几年,大批商业地产企业络绎不绝的进入人们的视野,如果说港资企业是商业地产的先锋,内地企业当属后起之秀,来势凶猛,潜力不可估量。万达商业、新城控股、华润置地、大悦城地产、龙湖地产等均属内地商业地产行业的翘楚。

  多数港资企业商业地产运营成效显著,经营状态良好,项目品质有口皆碑。而内地的商业地产迟迟没有起色,但在近几年,大批商业地产企业络绎不绝的进入人们的视野,如果说港资企业是商业地产的先锋,内地企业当属后起之秀,来势凶猛,潜力不可估量。万达商业、新城控股、华润置地、大悦城地产、龙湖地产等均属内地商业地产行业的翘楚。

  为什么港资企业会在商业地产领域做的风生水起,而内地企业迟迟未崭露头角?最大的原因可能在于资金成本问题。相较于住宅地产开发,商业地产开发的周期长,资金需求量大,在项目稳定运营前无法贡献现金流,项目开发的各个环节均需要足量资金支撑,一旦某个环节出现资金缺口,项目便可能面临搁浅风险,前期的资金投入也无法收回。

  从各企业2016年的平均借贷成本和净负债率来看,内地企业的资金成本较港资企业明显较高,同时港资企业的净负债率也明显较内地企业低。

  低资金成本下,港资企业可以耐下心来雕琢产品,从新鸿基的经验来看,其特点是只有在进行股权融资的年份,才大量购买投资性物业,以降低资产负债率以及企业的现金流压力。

  恒隆地产的发展模式是在出租物业上求稳,而非追求高的回报率,在开发物业上套利。租金收益是公司现金流的支柱,在市场高峰时,将从开发物业中赚得的钱逐步转移到出租物业上来(即在租金已确立上升趋势时才出手拿地),本质上是一种变相的现金储备,以防行业出现拐点;在低谷时,公司将从出租物业中获取的部分收益提出来投资开发物业。这种发展战略有效的支撑了企业出租物业和开发物业的可持续发展。

  高的资金成本使得内地企业腾挪空间受限,一些企业可能因过度借贷和承担过高利息而似背着棉花包下水,越来越沉,最后不堪重负而残喘求存。

  图:2016年港资企业与内地企业净负债率比较

表:典型企业2016年平均借贷成本

表:典型企业2016年平均借贷成本

注:平均借贷成本=利息支出/(期末有息负债+期初有息负债)*2,新鸿基为2015年-2016年年度平均借贷成本。

  注:平均借贷成本=利息支出/(期末有息负债+期初有息负债)*2,新鸿基为2015年-2016年年度平均借贷成本。

  内地亦不乏深受商业地产之累的企业,富力地产就是最鲜明的案例,为商业地产付出的代价异常惨痛。

  2006年,富力销售规模处于行业一流水平,成为新晋的百亿企业,进入商业地产前实力雄厚,销售业绩排名全国第四,三年后排名遭遇滑铁卢,降至第十名,2017年1-11月销售业绩排名已下滑至20名开外。

  表:典型企业进入商业地产后的表现(亿元)

究其原因,这与富力地产进军商业地产的战略举措密不可分。当万科、恒大等专注于住宅开发、实行高周转战略做大规模时,富力地产却选择了加大力度投资开发现金回流缓慢的商业地产,商业与住宅开发比例一度高达1:1,这在一定程度上失去了高速扩张的最佳时机,一路掉队,曾经的华南五虎之首已不复当年之勇。

  究其原因,这与富力地产进军商业地产的战略举措密不可分。当万科、恒大等专注于住宅开发、实行高周转战略做大规模时,富力地产却选择了加大力度投资开发现金回流缓慢的商业地产,商业与住宅开发比例一度高达1:1,这在一定程度上失去了高速扩张的最佳时机,一路掉队,曾经的华南五虎之首已不复当年之勇。

  具体而言,成都的商业地产项目成为其商业地产业务发展的掣肘。2007年,富力地产强势西进,首站落户成都。2006年,富力地产豪掷18亿接手所谓“天坑”的成都烂尾项目熊猫城,并更名为富力天汇MALL,即现在的成都富力广场。自此开始了对项目大刀阔斧的改造,其中投入资金巨大,但天不遂人愿,改造后的项目并未如预期的门可罗雀,项目经营异常惨淡。

  不仅成都的商业地产经营让失所望,成都的住宅地产同样让失所望。进驻蓉城10余年来,富力地产的发展速度让人唏嘘,“龟速”般的开发节奏使其淹没在成都市场“销冠争夺”战的硝烟中,失去发声权,开发项目屈指可数。

  但就住宅开发的质量而言,富力地产在成都的富力桃园项目可圈可点。但其商业地产运营和规划能力尚存不足,在进入 商业地产的时间选择上也缺乏前瞻性,未在最佳时间进军商业地产。

  2006年,富力地产的存货周转率高达0.99,处于绝对高速状态。2007年,富力发力商业地产,其存货周转率为0.76,开始出现下降,2008年已降至0.6。

  图:富力地产扩张前后存货周转率变化情况

为满足商业地产发展需求,富力地产于2007年新借贷款163.51亿元,包括45.40亿元的短期贷款和118.11亿元的长期贷款,利率为4.18%至8.217%,净资产负债率从2006年的76%飙升至146%,2008年富力的净负债率仍高达127%,2007年、2008年、现金短债比分别为0.18、0.15,公司资金量明显不足。

  为满足商业地产发展需求,富力地产于2007年新借贷款163.51亿元,包括45.40亿元的短期贷款和118.11亿元的长期贷款,利率为4.18%至8.217%,净资产负债率从2006年的76%飙升至146%,2008年富力的净负债率仍高达127%,2007年、2008年、现金短债比分别为0.18、0.15,公司资金量明显不足。

  图:富力地产扩张前后净负债率

图:富力地产现金短债比

图:富力地产现金短债比

在资金压力下,富力地产的投资态度更趋谨慎,2006年至2008年在土地市场上几乎销声匿迹。2006年至2008年土地储备即是估值的资本准则下,富力地产错过了做大规模的最佳时机。逆水行舟,不进则退,曾经表现平平的恒大地产当前已跃居行业前三,富力地产想要重拾旧日风光需耗费巨大精力。

  在资金压力下,富力地产的投资态度更趋谨慎,2006年至2008年在土地市场上几乎销声匿迹。2006年至2008年土地储备即是估值的资本准则下,富力地产错过了做大规模的最佳时机。逆水行舟,不进则退,曾经表现平平的恒大地产当前已跃居行业前三,富力地产想要重拾旧日风光需耗费巨大精力。

  但需要指出的是,富力地产的酒店运营经验丰富,善于把握机会将优质项目纳入囊中。2017年7月,富力地产以199.06亿元的价格将万达集团的77家酒店收入怀抱,77家酒店的总建筑面积高达328.63万平米,共有23202间客房,单项目估值约2.6亿元,整体项目估值较低。如此“大手笔”的收购将使富力地产的酒店经营规模跃升新台阶,成为酒店行业的龙头.

  1.2.3成功者不胜枚举

  当然成功的商业地产企业也不胜枚举,万达商业、新城控股、大悦城地产、龙湖地产等都是商业地产领域的领军者。以万达为例,其成功的秘诀无外乎成功的构建了资金的闭环,即万达通过构建万达广场模式,使得万达的项目开发能够带动周边土地市场繁荣,商业氛围兴隆,政府税收增加,为公众创造就业机会,帮助政府解决民生问题,因此深受政府青睐,政府乐于将便宜的土地出让给万达,而因为土地便宜,万达便有了以住宅养商业的底气,大胆投入资金资源做好项目运营,也正因为经营做的好,政府更愿意将便宜的土地卖给万达,如此一来,万达成功的构建了闭环发展模式。

  虽然由于土地的有限性和不可再生性,地方政府也不愿意对出让给万达的土地大幅降价,万达的“现金流滚资产”模式出现困境,但万达已发展到既定规模,腾挪空间足够,也有转型的底气,万达当前正贯彻执行轻资产战略,避免巨量资金沉淀,并适时将亏损业务剥离,实现资产的统一变现,优化财务报表。

  新城控股商业地产的成功与万达商业本质原因相同,“现金流滚资产”模式实现了慢周转与慢周转的有效融合,新城项目具有较高的销售比例及较高的去化率,其住宅及办公项目销售回款可为公司提供稳定的现金流,3年内单个商业综合体销售回款基本可以铺平项目的土地成本和建安成本,单个项目实现现金自给自足,因此新城控股的商业地产发展成绩喜人。

  客观上而言,论做商业地产,内地企业并不比港资企业差,香港企业的成功要归因于其低成本融资的先天优势。倘若先天条件相同,谁的发展能更胜一筹也尚未可知。从投资态度上而言,内地企业普遍比港资企业更勇猛,而非如恒隆地产式的探寻小周期套利机会。

  从近年来内地企业的商业地产业务发展来看,内地企业的发展潜力强大,后劲十足。假以时日,万达商业、新城控股、龙湖地产等内地商业地产的领军者势必能与新鸿基、恒隆地产等企业相匹敌。

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