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欧阳捷:房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

2018-06-19 11:38:24 和讯房产 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

文 | 欧阳捷

文 | 欧阳捷

  导读:以人为本、张弛有度、历史记忆是城市更新的最终命题

  上个月,我参加了一年一度的的防水界盛会——中国国际防水展,在中国建筑防水协会、中国房地产业协会联办的中国房地产与防水行业合作发展大会上作了题为《城市更新中房企的机会与挑战》的主题演讲。

欧阳捷:房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

  我们认为:

  未来,房地产市场会保持相对平稳的发展,销售面积基本持平,可能会延续3-5年时间。

  这是因为围绕“房住不炒”的政策将贯穿未来房地产市场,供应难以增加也不会明显减少,调控不会放松也不会退出。

  未来房地产市场的需求还是非常大的,比如每年结婚1100万对,其中60%需要买房,就要六、七百万套住房,大致相当于当年全国竣工交付商品住房总套数。

我们还有很多改善住房的需求,包括面积型改善需求与质量型改善需求。

  我们还有很多改善住房的需求,包括面积型改善需求与质量型改善需求。

  很多城市的人均住房面积很少,比如深圳,人均住房建筑面积19.6平方米,南京36平方米。

  越发达的地区人均住房面积越低,越不发达的地方人均住房面积越高。

  谁不喜欢面积又大、品质又好、环境又美、配套又全的好房子呢?

  也有很多城市的房价很低,4000-5000元/平米的房价,除去土地款、税费与建安成本所剩无几,这意味着住房的品质较差、质量较低、配套不足,产品升级换代的空间很大。

  但是,很多一二线城市已经几乎“无地”可供,住宅用地供应面积呈现趋势性下降。

欧阳捷:房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

  这是源于两方面的核心因素:

  第一,城市核心区能建的地方都建完了,无地可供。如果要拆迁,势必拉长供应周期、还会增加土地成本。

  第二,城市外围区“摊大饼”的建设模式正在逐渐被抛弃。有些省会城市想方设法扩大新区,逐步扩大城市的边界。

  但从中央和国土资源部的态度看,反复强调要控制大城市边界,导致了很多大城市的供地受到很大的约束。

  在批复各城市总体规划时都强调一句话:“在城市总体规划范围之外,不允许设立各类新城、新区、开发区”。最近,中财办副主任杨伟民先生指出“开发区这种开发活动基本已经停止了,谁也不搞了,搞了以后要问责了”。

  可见,在城市总体规划范围之内,新城、新区和开发区的可用土地将越来越少,城市政府一定会“惜土如金”。

  缺少土地的大城市政府怎么办?

  城市政府被迫转入城市更新。

  城市可供更新改造的存量是非常大的。

深圳是最早开始实施城市更新的,2004年就发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》,2009年再次发布《深圳市城市更新办法》。

  深圳是最早开始实施城市更新的,2004年就发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》,2009年再次发布《深圳市城市更新办法》。

  深圳市商品住房仅有20%,远低于全国其它城市30%以上的水平。城中村住房大约占据了80%,通过城市更新可以挖掘更多的住房供应潜力。

  广州市或许是全国第一个设立专门机构——城市更新局的城市,它们率先提出了“旧厂、旧村、旧城”的“三旧”改造。

  上海起步比较晚,2014年才开始正式起步。

  上海不像深圳一样没地,虽然上海建成区面积已经超过2960平方公里,占陆地面积的45%以上,但上海还有近2000平方公里的农用地,不过基本农田保护用地不能用于建设。

  怎么办?

  既然我们不能够占用农用地,我们也无法获得住房建设用地的新增供应,我们就只能依赖城市更新。

  未来,越来越多一二线城市都将进入城市更新。

  城市更新面临着怎样的机会与挑战?

  提要:

  城市更新8大范畴

  城市商的4大机会

  城市更新的5大挑战

  城市更新的6大能力

  新城控股会不会做城市更新?

  城市更新是城市发展永恒的课题,同样也需要跟随时代的脚步。

  8 大 范 畴

  1)道路系统

  未来,我们将进入无人驾驶时代,满街跑的无人驾驶汽车与行人之间到底谁能拥有优先权?

  无人驾驶汽车时代会改变我们的道路系统,可能把更多的道路建到地下,行人可以在地面上自由行走,让我们不再被路权之争所困扰,我们可以丢掉天桥,回归以行人为本。

  2)地下管廊

  很多城市被淹,城市里可以看海,地下管廊更新改造迫在眉睫。

3)城市天空

3)城市天空

  道路两侧满是各种水泥杆,街道上空满是蜘蛛网似的各种线缆。

  我们可以将电线杆、路灯杆、广告杆、摄像杆四杆合一,还给城市天空清爽干净、一览无余,就像上海一样。

4)智能管理

4)智能管理

  我们在城市开车常常好不容易过了一个红灯,接着又是一个红灯。

  常州市采用的绿波带工程很好地解决这个问题,只要碰到绿灯,一路开过去,全是绿灯。

  怎么做到的呢?

  通过车速和流量的监测,控制信号灯,提前打开绿灯,就可以一路畅行无阻。所有支路上的信号灯以主路为主,城市路网通行效率会大大提升。

  未来的智慧城市将不再拥堵、更加安全。

  5)住宅更新

  以前有人讲到未来房子如葱,我们的孙子可能会有四套房子。

  真的是这样吗?

  当然不会。

  一方面,我们建筑的设计寿命只有50年,因为是毛坯交付,装修时很可能会破坏承重结构,也许用不到50年就变成危房了,每年要进行危房鉴定,留不到孙子那辈就要拆了。

  另一方面,很多城市都有很多握手楼,这些房子的品质很低、环境很差、配套不足,完全不能满足90和00后的需求,他们根本不会要这样的房子,除非可以换钱。

  6)商业配套

  很多城市都有大量的传统社区商业、百货大楼,购物中心也是旧式的,而我们的物质消费正在遭遇增长瓶颈,我们需要更多更好的体验业态,商业设施面临升级更新。

  7)街区改造

  即便是在上海、深圳、广州,我们都可以看到大片大片的老街区,改造的任务非常重,恐怕不是10年、20年能改造完的,可能需要花上上百年的时间。

8)产业更迭

8)产业更迭

  传统产业不断衰退,这些产业慢慢淘汰、退出市场,新兴产业不断涌现,闲置厂房亟待寻求替代。

  上海虽然是国际性大都市,新兴产业、创意产业、科技产业依然非常匮乏。

  4 大 机 会

  对于开发商来讲,存在四个机会。

  1)住宅更新

  如果开发商只会做住宅的话,可以做老小区、城中村改造,改造空间很大、更新周期很长,房企可以慢慢做。

  以《上海住房发展十三五规划》为例,上海未来旧房综合改造30万户,中心城区二级旧里以下房屋改造240万平方米,各类旧住房修缮改造面积5000万平方米。

  2)商业改造

  如果有强大的商业运营能力,可以参与商业改造,上海有些商业已经被成功改造。

  今年上海有十大商业改造项目非常值得关注,会不会炸掉重来?还是会局部调整?或者是变成产业?

  3)旧厂改造

  如果有产业资源的话,可以做旧厂房改造、创意产业、现代联合办公空间、运动场馆、展览场所,引进政府非常期待的新兴产业。

  4)片区改造

  如果资金实力足够,可以参与片区改造。上海黄浦江沿岸区域更新力度极大,成效显著。

欧阳捷:房企参与城市更新的四大机会与五大挑战

  城市更新,对企业有五大挑战:

  第一,时间成本的挑战。

  旧区改造流程非常漫长,时间成本非常高昂,即便获得了政府的认可,也不一定获得业主的同意,很可能浪费了非常多的时间。

  对于求规模、高周转的房企,时间是耽误不起的,业绩是难以快速提升的。

  第二,资金成本的挑战。

  旧区改造的资金投入巨大,资金沉淀的成本极高,有这么多的资金投入,在现阶段可以拿很多项目去做高周转了。

  第三,人力成本的挑战。

  与村民、业主沟通需要花费很多时间和精力,利益之争需要平衡。

  但经理人的职业生涯最佳时期却是很短暂的。

  第四,专业能力的挑战。

  城市更新需要做的更美妙、更有艺术感、更具有时代精神,开发商们有“三旧”改造品质提升、艺术创造的能力吗?

  第五,统筹资源的挑战。

  政府希望引进创意产业、科创产业、共享产业、新兴产业,大多数开发商与产业交融较少、产业资源匮乏,不具备产业资源整合能力。

  城市更新必须具备六大能力。

  第一,找准定位。

  我们在城市更新改造的时候,必须考虑人与物之间的关系,考虑以人为本与城市空间之间的关系。

  第二,吃透政策。

  取决于我们对城市需求的理解,对城市规划调整的理解,对政策的理解。

  第三,搞好关系。

  处理好与村委、居委会、企业业主关系。

  第四,借钱干事。

  借别人的钱,干自己的事儿。

  第五,用好人才。

  用专业的人干专业的事。

  第六,匹配资源。

  多方融合产业、科技、创意资源。

  城市更新的最终命题是:以人为本、张弛有度、历史记忆。

  城市更新需要尊重文化、尊重历史、尊重记忆。

  人类丧失记忆,就会前路迷茫。

  人类失去历史,终将无所依托。

  新城控股会不会做城市更新?

  以我的理解,在现阶段,加速奔跑、做大规模乃是大势所趋,资金紧、融资难恰是正当其时,高周转、快节奏仍是必由之路。

  正如华为战略广告所说:“不在非战略机会点上消耗战略竞争力量”。

  (文中部分配图来源于网络,如有不妥之处,请指出)



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